L’acquirente dell’immobile locato subentra nell’obbligo di pagare le quote condominiali

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) – locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato.
La società costruttrice E. S. s.n.c. si è vista rigettare in primo dal Giudice di pace di Taranto l’opposizione a decreto ingiuntivo per il pagamento della somma di € 4.414,45 ottenuto nel 2015 dal Condominio, a titolo di contributi condominiali dovuti per gli anni 2008-2014 da V.C. relativamente a due unità immobiliari dal luglio 2008 fino al giugno 2014, di cui aveva goduto quale cessionario dalla ricorrente e cedente società costruttrice, allorquando quest’ultima rientrava nella disponibilità degli immobili in questione.
Allegava il citato Condominio che aveva ottenuto titoli esecutivi giudiziali nei confronti di C., sulla base dei quali aveva promosso infruttuosamente due procedure di espropriazione mobiliare, e che nel luglio del 2014 la E. S. s.n.c. era rientrata in possesso degli immobili menzionati per poi concederli subito in locazione.
La E. S. s.n.c. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di cinque motivi.
La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, cassa con rinvio la sentenza impugnata.
Infatti, per quanto dedotto e provato nel corso dei gradi di merito, l’odierna società ricorrente aveva comunicato al Condominio con missiva del 16/9/2008 l’avvenuta cessione delle due unità immobiliari al sig. C., nei cui riguardi era maturata la morosità indicata nel decreto ingiuntivo.
Il Condominio – per quanto indicato con il ricorso monitorio ed in relazione al periodo indicato dal settembre 2008 al giugno 2014 – aveva ottenuto titoli di condanna per il recupero delle somme nei confronti del conduttore.
Pertanto, era nei confronti del cessionario C. che andava richiesto il ricorso per decreto ingiuntivo e non della società cedente, la quale – tutt’al più – avrebbe potuto rispondere, per effetto della sopravvenuta entrata in vigore della modifica apportata al citato art. 63 disp. att. c.c., solo delle ultime due annualità, ovvero del 2013 e fino al mese di giugno del 2014.
In sostanza, il Tribunale tarantino ha illegittimamente invertito l’onere della prova relativamente alla qualità di condomino al fine dell’accertamento dell’obbligo di pagamento dei contributi negli anni controversi, imputando erroneamente alla società oggi ricorrente l’onere di dimostrare l’inesistenza in capo a sé della qualità di condomina con riferimento al periodo della morosità dedotta nel ricorso monitorio e non già correttamente al Condominio l’onere di comprovare l’esistenza di tale qualità in capo alla società, tenuto conto di tutte le vicende – di cessione e di successivo riacquisto della disponibilità da parte della stessa – che avevano riguardato i due immobili.
La sentenza impugnata deve essere, perciò, cassata, con enunciazione dei seguenti principi di diritto:
a) in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (come la donazione o cessione) di un immobile fatto oggetto di locazione determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore (o donante o cedente) – locatore senza necessità del consenso del conduttore, perciò anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato;
b) l’onere della prova relativo al fatto costitutivo della pretesa del Condominio implicante l’individuazione del soggetto obbligato al pagamento delle quote condominiali in caso di vicende traslative o di cessione o di locazione di immobile facente parte del Condominio stesso nel periodo di maturazione della morosità spetta a quest’ultimo, incombendo, invece, a colui che nega tale qualità, in caso di esercizio di siffatta pretesa nei suoi confronti, la prova su eventuali fatti modificativi od estintivi escludenti la sua responsabilità;
c) il nuovo art. 63 disp. att. c.c. (entrato in vigore con la decorrenza prevista dall’art. 32, comma 1, della legge 11 dicembre 2012, n. 220) sancisce, al comma 4, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei soli contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente (e non quindi anche con rispetto a quelli ulteriormente precedenti), precisandosi che detta norma non si applica retroattivamente.

Esito:
Cassa, con rinvio, la sentenza del Tribunale di Taranto n. 247/2018, depositata il 30/01/2018.